КРТ — Защита собственности | KEO GROUP

Юридическая защита недвижимости

Ваш объект попал в зону комплексного развития территории?

Без профессиональной защиты государственные оценщики занижают компенсацию в 2-3 раза. Мы добиваемся справедливой оценки через судебную экспертизу — с документально подтверждёнными результатами.

Критический срок: 90 дней на подписание соглашения

После этого ДГИ обращается в суд. Именно там решается реальный размер компенсации.

Получить КРТ-досье Реальные кейсы

Результаты по делам КРТ

2024-2025

+82%

Средний прирост компенсации

4 из 4

Выигранных дел подряд

100%

Экспертизы приняты судом

+183%
Максимальный результат

Важно понимать

Что происходит, если медлить с решением

Каждый пропущенный срок сужает ваши возможности для защиты. Вот как развиваются события для тех, кто откладывает действия.

Получение уведомления

Собственник узнаёт о включении объекта в КРТ. Главная ошибка — отложить на потом, не зафиксировав дату получения.

Отсчёт сроков пошёл

Срок на возражения против оценки

ДГИ уже подготовило оценку с занижением 50-70%. Без независимой оценки и возражений — остаётся только суд.

Теряется 15-25% компенсации

Срок на договор о КРТ

Упущена возможность договориться с застройщиком об особых условиях или исключении объекта.

Теряется право на переговоры

Срок на оспаривание решения

Если были процедурные нарушения при включении в КРТ — их уже не оспорить. Административный иск подать нельзя.

Теряется право на исключение

90+

Позднее обращение к юристу

Документы не собраны, сроки пропущены, доказательства стоимости утрачены. Юрист работает в «пожарном режиме».

Теряется 30-40% возможного результата

Итог промедления

−65 млн ₽

Столько теряет собственник объекта стоимостью 100 млн ₽, если не защищает свои интересы вовремя

Начать защиту сейчас

Как это работает

Почему судебная экспертиза — ключ к справедливой компенсации

В каждом деле об изъятии недвижимости суд назначает независимую оценочную экспертизу. Какие бы документы ни были подготовлены — успех зависит от того, примет ли эксперт ваши доказательства стоимости.

Наша задача — сделать так, чтобы эксперт принял всё

Судебный эксперт работает с документами. Нет документов — нет доказательств стоимости. Мы готовим полную доказательную базу: правильно оформленные договоры аренды, акты оценки улучшений, расчёты упущенной выгоды — всё в формате, который эксперт обязан учесть в своём заключении.

Аудит документов

Анализируем правоустанавливающие документы, выявляем что можно использовать для увеличения оценки

Формирование доказательной базы

Готовим документы в формате, который примет судебный эксперт: договоры, акты, расчёты

Ходатайство о назначении экспертизы

Формулируем вопросы эксперту так, чтобы он учёл все составляющие компенсации

Сопровождение экспертизы

Контролируем, что эксперт получил и учёл все представленные документы

Документы для экспертизы

Что должно быть готово к суду

Правоустанавливающие

Выписка из ЕГРН

Договор купли-продажи / приватизации

Техническая документация БТИ

Для расчёта упущенной выгоды

Договоры арендыКритично

Платёжные документы по арендеКритично

Бухгалтерская отчётность

Для учёта улучшений

Договоры подряда на ремонт

Акты выполненных работ

Чеки на материалы и оборудование

Важно: формат документов

Эксперт принимает только корректно оформленные документы. Мы проверяем каждый документ на соответствие требованиям экспертизы и при необходимости помогаем получить недостающие подтверждения.

Матрица рисков по типам объектов

Производство

Критич.

Высокий

Склады

Критич.

Высокий

Офисы

Высокий

Средний

Торговля

Средний

Низкий

Критический

Высокий

Средний

Низкий

Карта рисков

Уровень потерь зависит от типа объекта

Промышленные объекты теряют больше всего — государственные оценщики не учитывают специфику производства.

80%

Промышленные объекты

Максимальное занижение — не учтено оборудование

60%

Складские комплексы

Игнорируется логистическая ценность локации

45%

Офисные здания

Не учитывается арендный поток

35%

Торговые объекты

Относительно низкое занижение

Калькулятор потерь

Сколько вы теряете без защиты

Пример расчёта для промышленного объекта стоимостью 100 млн рублей

Исходные данные

Рыночная стоимость

100 000 000 ₽

Тип объекта

Промзона

Занижение оценки

65%

Оценка ДГИ (занижена)

35 000 000 ₽

−65%

Упущенная выгода (0)

15 000 000 ₽

−100%

Реальная стоимость + убытки

130 000 000 ₽

Справедливо

Через суд (средний результат)

95 000 000 ₽

+171%

Ваша выгода при защите

+60 000 000 ₽

Воронка процесса

Путь к справедливой компенсации

На каждом этапе отсеиваются те, кто не защищает свои интересы

Получили уведомление о КРТ100%

Все собственники в зоне КРТ

День 0

Обратились к юристам35%

65% соглашаются на первое предложение

1-7 дней

Подали возражения в ДГИ20%

Направили независимую оценку

30 дней

Пошли в суд12%

Добиваются судебной экспертизы

60-120 дней

Получили +40-271%95%

От тех, кто дошёл до суда — выиграли

до 300 дней

География КРТ

КРТ в цифрах: масштаб программы в Москве

Статистика распределения проектов комплексного развития территорий

Промзоны

68%

От всех проектов КРТ

Нежилая застройка

24%

Офисы, склады, торговля

Жилая застройка

Ветхое жильё

Градпотенциал

35М м²

Новой недвижимости

Реальные судебные решения

Кейсы: как судебная экспертиза меняет компенсацию

Каждое дело завершено решением Арбитражного суда г. Москвы. Номера дел открыты — результаты можно проверить в картотеке kad.arbitr.ru

Решение суда

+183%

увеличение компенсации

Дело № А40-205939/24

99,2 м²

???? г. Москва, ул. Судакова, д. 4, помещение 4П

Оценка ДГИ (ООО «Аверс») 8 533 125 ₽

Судебная экспертиза 24 118 250 ₽

Дополнительно получено +15 585 125 ₽

Решение суда

+90%

увеличение компенсации

Дело № А40-225767/23

74 м²

???? г. Москва, Варшавское шоссе, д. 29, пом. 10/1

Оценка ДГИ (ООО «Аверс») 10 035 710 ₽

Судебная экспертиза 19 099 568 ₽

Дополнительно получено +9 063 858 ₽

Решение суда

+82%

увеличение компенсации

Дело № А40-78749/23

61,2 м²

???? г. Москва, Проспект Маршала Жукова, д. 25, корп. 1

Оценка ДГИ (ООО «Аверс») 29 724 000 ₽

Судебная экспертиза 54 210 911 ₽

Дополнительно получено +24 486 911 ₽

Решение суда

+82%

увеличение компенсации

Дело № А40-256599/23

174,6 м²

???? г. Москва, Дмитровское шоссе, д. 61, корп. 1, пом. 1/1

Оценка ДГИ (ООО «Аверс») 32 043 550 ₽

Судебная экспертиза 58 258 205 ₽

Дополнительно получено +26 214 655 ₽

75,3 млн ₽

Дополнительно взыскано по 4 делам

+109%

Средний прирост компенсации

100%

Экспертиз принято судом

4/4

Дел выиграно

База знаний

Ответы на ключевые вопросы о КРТ

Всё, что нужно знать собственнику при включении объекта в программу КРТ

Ответа на вопросы

Тематических разделов

20+

Лет экспертизы

75+ млн

Взыскано дополнительно

Основы КРТ 6 вопросов

Что такое КРТ простыми словами?

КРТ (Комплексное развитие территорий) — это механизм реновации городских территорий. Государство определяет участок как «нуждающийся в развитии» и получает право принудительно выкупить всю недвижимость для нового строительства. Для собственника это означает: ваш объект могут изъять независимо от вашего желания, предложив компенсацию по государственной оценке.

Какие территории попадают под КРТ?

Под КРТ попадают территории с признаками «неэффективного использования»: промышленные зоны (особенно заброшенные), складские комплексы в черте города, ветхие нежилые здания, участки без капитального строительства. В Москве около 68% территорий КРТ — это бывшие промзоны.

Как узнать, попал ли мой объект в КРТ?

Проверить статус можно через ГИС ОГД (gisogd.mos.ru) — карту зонирования, сайт ДИиПП — раздел проектов КРТ, или в выписке из ЕГРН — там появится отметка об ограничениях. Мы проводим бесплатный экспресс-аудит за 1 день.

Какие законы регулируют КРТ?

Правовая база КРТ: Градостроительный кодекс РФ (глава 10), Федеральный закон № 494-ФЗ от 30.12.2020, Земельный кодекс РФ (ст. 56.12), Закон города Москвы № 24. Также важны Закон о статусе столицы № 4802-1 и Закон г. Москвы № 14 о дополнительных гарантиях.

Сколько проектов КРТ в Москве?

На 2025 год: более 228 проектов утверждено, около 150 проектов в активной стадии, общая площадь территорий — около 2 000 гектаров. Программа продолжает расширяться.

Чем КРТ отличается от реновации жилья?

Ключевые отличия: реновация — для жилья, жители получают квартиры; КРТ — для нежилой недвижимости, только денежная компенсация. Реновация предполагает добровольное голосование жильцов, КРТ — принудительное изъятие без согласия собственника.

Судебная экспертиза 6 вопросов

Что такое судебная экспертиза по КРТ?

Судебная оценочная экспертиза — это независимая оценка стоимости изымаемого имущества, которую назначает суд. В отличие от оценки ДГИ, эксперт не зависит от государства и оценивает объект по реальным рыночным ценам. Именно заключение судебного эксперта ложится в основу решения суда о размере компенсации.

Почему судебная экспертиза даёт больше?

Судебный эксперт обязан учитывать все составляющие убытков: рыночную стоимость объекта, упущенную выгоду (потерю арендного дохода), расходы на переезд и демонтаж, стоимость улучшений. Оценщик ДГИ (ООО «Аверс») работает в интересах бюджета и систематически занижает все эти компоненты.

Как готовиться к судебной экспертизе?

Ключевое правило: эксперт работает с документами. Необходимо заранее собрать: договоры аренды с платёжными документами, акты выполненных работ по ремонту, бухгалтерскую отчётность. Важен правильный формат — документы должны быть оформлены так, чтобы эксперт мог их принять как доказательства.

Может ли суд не принять экспертизу?

ДГИ часто ходатайствует о назначении повторной экспертизы, но суды отклоняют такие ходатайства, если заключение эксперта полное и обоснованное. Во всех наших делах суд принял заключение судебного эксперта и отклонил попытки ДГИ оспорить результаты.

Сколько длится судебный процесс?

Типичные сроки: от подачи иска ДГИ до назначения экспертизы — 2-3 месяца, проведение экспертизы — 1-2 месяца, вынесение решения — 1-2 месяца. Итого: 6-9 месяцев. При этом ваш объект остаётся в вашей собственности до выплаты компенсации.

Кто оплачивает экспертизу?

Расходы на судебную экспертизу взыскиваются с проигравшей стороны. Во всех наших делах суд взыскал расходы на экспертизу с ДГИ в пользу собственника. Стоимость экспертизы — обычно 25-30 тысяч рублей.

Компенсация 6 вопросов

Что входит в полную компенсацию?

По закону компенсация включает: рыночную стоимость объекта, стоимость права аренды земли (если есть), прямые убытки (переезд, демонтаж оборудования), упущенную выгоду (потерю дохода). НДС не включается, если собственник — физлицо или ИП на УСН.

Почему оценка ДГИ занижена?

ООО «Центр оценки «Аверс»» — штатный оценщик ДГИ. Их методология систематически занижает стоимость: используются аналоги из менее ликвидных локаций, игнорируются улучшения и ремонт, упущенная выгода рассчитывается по минимуму или не учитывается вовсе.

На сколько реально увеличить компенсацию?

По нашим делам: средний результат — увеличение на 80-110%, максимум — +183% (дело Осипова). Минимальный результат — +82%. Итоговая сумма зависит от качества подготовленных документов и особенностей объекта.

Как учитывается арендный бизнес?

Через категорию «упущенная выгода». Эксперт рассчитывает потерю арендного дохода за период, необходимый для поиска и приобретения аналогичного объекта. Для этого нужны действующие договоры аренды и подтверждение платежей.

Когда выплачивают компенсацию?

После вступления решения суда в законную силу ДГИ обязан выплатить компенсацию в течение 30 дней. Пока деньги не получены — объект остаётся в вашей собственности. При задержке выплаты начисляются проценты по ст. 395 ГК РФ.

Можно ли получить компенсацию помещением?

По закону допускается возмещение в форме равноценного нежилого помещения. Однако на практике город редко предлагает такой вариант, а предложенные помещения обычно хуже по характеристикам. Денежная компенсация — более надёжный вариант.

Начните защиту

Получите бесплатный анализ вашей ситуации

Проверим статус объекта, оценим потенциал увеличения компенсации и подготовим план действий. Консультация бесплатная и ни к чему не обязывает.

Анализ документов и оценка перспектив за 1-2 дня

Расчёт потенциального увеличения компенсации

Чёткий план действий с учётом сроков

Оплата по результату — процент от увеличения

Оставить заявку

Перезвоним в течение 2 часов в рабочее время