КОМПЛЕКСНОЕ РАЗВИТИЕ
ТЕРРИТОРИИ

Что такое КРТ и зачем нужно исключение?
Комплексное развитие территории (КРТ) — это программа, направленная на модернизацию городских территорий, включая снос ветхого жилья, строительство новой инфраструктуры и благоустройство. Однако не все собственники и жители согласны с включением их участков в программу. Исключение из КРТ позволяет защитить свои права и сохранить недвижимость.

Почему собственники обращаются за исключением?

• Нежелание терять недвижимость. Многие собственники не готовы расставаться с привычным жильем или земельными участками.
• Недовольство условиями компенсации. Предлагаемые условия могут не устраивать владельцев.
• Сомнения в прозрачности процедуры. Жители хотят больше информации о планах развития их территории.

Как исключить участок из КРТ?

Процедура исключения объекта из реестра и комплексного развития территории (КРТ) в России регулируется законодательством, в частности, Градостроительным кодексом РФ и другими нормативными актами. Эта процедура направлена на освобождение территории от существующих объектов для последующего комплексного развития, которое может включать строительство новых жилых, коммерческих или инфраструктурных объектов. Ниже приведены основные этапы процедуры:

1. Инициатива исключения объекта и инициирование КРТ
Инициатор: Процедуру может инициировать орган государственной власти, местного самоуправления, собственник объекта или инвестор.
Обоснование: Необходимо обосновать необходимость исключения объекта и развития территории. Это может быть связано с износом зданий, неэффективным использованием земли, потребностью в модернизации инфраструктуры и т.д.
Подготовка документов: Инициатор готовит пакет документов, включая:

• Заявление об исключении объекта.
• Технико-экономическое обоснование (ТЭО) проекта.
• Градостроительную документацию (при необходимости).
• Документы, подтверждающие права на объект и земельный участок.

2. Принятие решения об исключении объекта

• Рассмотрение заявления: Орган власти (например, муниципалитет или региональное правительство) рассматривает заявление и документы.
• Публичные слушания: В большинстве случаев проводятся публичные слушания с участием жителей, собственников и других заинтересованных сторон для обсуждения проекта.
• Решение: На основании результатов слушаний и анализа документов принимается решение об исключении объекта из реестра и включении территории в программу комплексного развития.

Чтобы узнать, включен ли земельный участок в зону комплексного развития территории (КРТ), можно воспользоваться следующими ресурсами:

1. Портал ГИС ОГД (https://gisogd.mos.ru/). Здесь можно проверить статус участка и его принадлежность к зоне КРТ.
2. Сайт Правительства Москвы (https://www.mos.ru/dgi/documents/archive-i-proekty-reshenii-o-kompleksnom-razvitii-territorii-nezhiloi-zastroiki/). На этом ресурсе доступны архивные данные и проекты решений, связанных с КРТ.

До момента официального принятия решения о комплексном развитии территории у правообладателя земельного участка отсутствуют какие-либо ограничения. В этот период собственник может:

• проводить межевание территории,
• осуществлять строительство или реконструкцию объектов капитального строительства,
• оформлять права на недвижимость.

Однако после утверждения решения о КРТ для собственника вводятся значительные ограничения. В частности:

• запрещается получение разрешения на строительство,
• невозможно изменить вид разрешенного использования (ВРИ) участка,
• ограничивается увеличение технико-экономических показателей (ТЭП) и другие действия, которые могут повлиять на дальнейшее развитие территории.

Таким образом, важно своевременно проверять статус участка и учитывать возможные изменения в его правовом режиме.

Карта комплексного развития территории является графическим обозначением зон и направлений развития определенного района или участка. Она используется для визуализации конкретных мероприятий и стратегий, предназначенных для развития данной территории.
Зоны комплексного развития территории - это определенные участки или районы, которые выделяются с целью осуществления мероприятий по развитию в различных сферах. Создание зон комплексного развития является стратегическим подходом к устойчивому развитию территории и предусматривает комплексную работу по развитию экономики, инфраструктуры, социальной сферы и других аспектов.

Судьба недвижимости в столице: Анализ процесса изъятия в Москве

В Москве существует несколько причин, по которым правительство или государственные органы могут изъять недвижимость у частных собственников. Рассмотрим несколько возможных:

1. Изъятие в рамках ППТ (проект планировки территории)
В Москве изъятие недвижимости может осуществляться в рамках городской планировки. Планировка территории является инструментом управления развитием города, который может включать в себя пересмотр границ земельных участков, изменение функционального назначения территорий и решение других вопросов, связанных с использованием земли и объектов недвижимости.
В процессе планировки территории может возникать необходимость изъятия недвижимости для реализации городских проектов, строительства новых объектов, улучшения инфраструктуры или обустройства зеленых зон. При этом государство или муниципальные органы могут проводить процедуру изъятия недвижимости на основании градостроительных документов и правил использования земли.
Обычно собственникам предлагается компенсация за изъятое имущество, которая может быть в форме денежной компенсации на основе рыночной стоимости недвижимости.
2. Изъятие в рамках реновации.
Изъятие недвижимости может осуществляться в рамках программы реновации. Реновация представляет собой комплексный процесс по модернизации устаревшего жилищного фонда, который предусматривает снос старых многоквартирных домов и строительство современных комфортабельных жилых комплексов взамен.
Основная цель программы реновации - обеспечение достойного жилья гражданам и улучшение жилищных условий в старых общежитиях и аварийных домах. Процесс реализации программы осуществляется поэтапно, с участием государственных и муниципальных органов, а также собственников недвижимости.
Изъятие недвижимости в рамках реновации протекает в соответствии с законодательством и предусматривает соблюдение прав собственников. Собственникам предлагается компенсация за изъятые объекты недвижимости в форме альтернативного жилья в новых комплексах или денежной компенсации на основе рыночной стоимости имущества.
3. Изъятие в рамках КРТ.
Изъятие недвижимости в рамках Комплексного развития территории (КРТ) осуществляется с целью реализации проектов по созданию современных инфраструктурных объектов, развитию городских территорий и улучшению жилищных условий горожан.
КРТ является механизмом комплексного планирования и стратегического развития города, который включает в себя не только изменение территориальных границ земельных участков, но и реализацию социальных, экономических и экологических программ. Одним из инструментов реализации КРТ может быть изъятие недвижимости и земельных участков в рамках городской планировки. Собственникам предоставляются компенсации за изъятую недвижимость.

Как происходит оценка?
На данный момент существуют четыре оценочные компании с которыми у г. Москвы заключены контракты на подготовку отчетов об оценке изымаемого имущества

Необходимо понимать с большой степенью вероятностью, не будет учитывать интересы правообладателя изымаемой недвижимости. На практике такая оценка содержит лишь значительно заниженную рыночную стоимость подлежащих изъятию участка и зданий.
Изъятие недвижимости может причинить собственнику значительные убытки. Помимо потери самого объекта недвижимости, существуют еще несколько факторов, которые могут негативно сказаться на финансовом положении собственника:

1. Потеря стоимости объекта: Когда недвижимость изымается, собственник может потерять стоимость самого имущества, особенно если ему не предоставляется адекватная компенсация или если стоимость компенсации значительно ниже рыночной стоимости объекта. Это может привести к значительному финансовому убытку.

2. Потеря инвестиций: Если собственник владел объектом недвижимости с целью инвестирования или использования его в коммерческих целях, изъятие может привести к потере планируемых доходов и невозможности реализации инвестиционных планов. Это может иметь серьезные последствия для бизнеса или личных финансов собственника.

3. Дополнительные расходы: В процессе изъятия недвижимости могут возникать дополнительные расходы связанные с юридическими услугами, консультациями специалистов, переездом на новое место проживания и другими факторами. Все эти расходы могут увеличить финансовые потери собственника.

4. Невозможность заменить объект недвижимости: В случае изъятия недвижимости собственнику может быть сложно или невозможно найти альтернативное жилье или коммерческую недвижимость с аналогичными характеристиками и в том же районе. Это может привести к неудовлетворительным условиям проживания или функционирования бизнеса.

5. Психологические и эмоциональные потрясения: Изъятие недвижимости может вызвать стресс, разочарование и эмоциональные потрясения у собственника. Помимо финансовых потерь, это может иметь негативное влияние на качество жизни и общее благополучие.
В целом, убытки, связанные с изъятием недвижимости, могут быть значительными и оказать серьезное влияние на финансовое и психологическое состояние собственника.

Из нашей практики на данный момент недвижимость оценивают в 2, а иногда и в 3 раза дешевле рыночной стоимости и после изъятие не возможно подобрать альтернативный вариант.


Для того что бы получить справедливую стоимость за изымаемое имущество необходимо начать подготовку документов заранее, до оценке объекта ДГИ г. Москвы.
Если собственнику предложенная сумма компенсации за изъятие недвижимости является неудовлетворительной, он имеет право обратиться в суд. Судебное разбирательство даст возможность добиться справедливой оценки стоимости объекта недвижимости и определить соответствующую компенсацию.
При обращении в суд собственнику следует предоставить все необходимые доказательства о рыночной стоимости объекта недвижимости. Это может включать оценочные отчеты независимых экспертов, аналогичные рыночные сделки, данные о состоянии и особенностях недвижимости и другую релевантную информацию.

Суд будет рассматривать представленные доказательства и принимать решение о справедливой компенсации за утрату недвижимости. Однако при обращении в суд следует учитывать возможные сроки и процедуры, а также стоимость юридических услуг.
В случае успеха собственнику могут быть выплачены дополнительные средства в дополнение к предложенной компенсации, а также возмещены расходы на судебные издержки и юридические услуги.
Важно отметить, что обращение в суд может быть длительным и затратным процессом, и его результат не гарантирован. Поэтому рекомендуется ОБРАЩАТЬСЯ К ЭКСПЕРТАМ В ЭТОЙ ОБЛАСТИ.
Если вам требуется увеличить компенсацию за изъятие недвижимости, рекомендуем обратиться в ООО «КЕОГРУПП» - экспертам по недвижимости или юристам, специализирующимся в данной области. Мы вам оценить справедливую стоимость объекта недвижимости и разработать стратегию для увеличения компенсации.
Эксперты нашей компании могут провести оценку объекта и представить детальный отчет о его рыночной стоимости. Они также могут учесть все особенности и состояние недвижимости, чтобы обосновать требование о повышении компенсации.
Юристы смогут оценить ситуацию с юридической точки зрения и предложить стратегию для достижения желаемого результата.
С помощью профессионалов нашей компании, вы получите справедливую компенсацию за изъятие недвижимости.